Convocazione CONSIGLIO di Condomino

IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO E' CONVOCATO
ALLE 18.00 DI  LUN. 23  NOV. 2015

PRESSO LO STUDIO DELL'AMMINISTRATORE MATTEI IN VIA CAROZZI 18

Ascensori, Lampade di emergenza in cabina (Schindler)

    Abbiamo ricevuto un preventivo per l'installazione delle lampade di emergenza (LED basso consumo) nelle cabine degli ascensori (il documento è visibile cliccando sul seguente collegamento/link : PREVENTIVO SCHINDLER ). 
    Alcuni condomini testimoniano che la cabina rimane completamente al buio quando manca la corrente e l'impianto si blocca (situazione grave con persone all'interno).  L'attuale Normativa pare raccomandi che ci sia il "comfort" di un' "illuminazione di emergenza" su impianti come questi.
    Il preventivo è in fase di discussione/approvazione presso l'amministratore e il Consiglio. 
(Luca Mion - Consigliere)

VERBALE Assemblea 2015

Il verbale dell'Assemblea si puo' leggere/scaricare cliccando
sul seguente collegamento / link :
VERBALE

Convocazione Assemblea : Lun. 11 maggio 2015

Ritirare in Portineria la busta con la convocazione dell'assemblea che si terra'  -  Lunedi 11 maggio , ore 21 -  presso la sala della Parrocchia S. Curato d'Ars in Via Giambellino 127 - Milano.

=> IMPORTANTE: chi non partecipa e' invitato a dare la propria delega ad un'altro condomino o ad un consigliere. 

13 APRILE 2015 RIUNIONE CONSIGLIERI

PRESSO LO STUDIO MATTEI IN MILANO VIA CAROZZI, 18

Presenti oltre all’Amministratore Geom Gianmarco Mattei,

i Consiglieri:
Eberardo Azzoni
Dario Galbusera
Nino Mignano
Luca Mion
Roberto Noè
Laura Sanna
Sergio Sommacal
Ezio Tupputi

I Condomini:
Marilena Arconte
G. Luigi Boriotti

Di seguito si espongono gli argomenti trattati nel corso dell’incontro, con le relative soluzioni e le scadenze previste.

1)    Argomento:  Valutazione costi impresa di pulizia e portierato .

Soluzione:  in Consiglio sono state aperte le buste sigillate contenenti le offerte raccolte dalle imprese partecipanti alla gara. Di seguito si sintetizzano le offerte economiche delle quattro imprese che hanno partecipato alla gara in ordine di apertura buste:

New Sepe Srl

a) servizio in essere € 12.395,20 al mese IVA compresa – costo annuo  148.742,40 IVA compresa

b) servizio in essere oltre portierato h 24 / 365 gg annui € 21.306,08 IVA compresa – costo annuo € 255.672,96  IVA compresa



Gold Service Srl

a) servizio in essere € 10.980,00 al mese IVA compresa – costo annuo  131.760,00 IVA compresa

b) servizio in essere oltre portierato h 24 / 365 gg annui € 21.350,00 IVA compresa – costo annuo € 256.200,00 IVA compresa



Mediterraneo Srl

a) servizio in essere € 14.640,00 al mese IVA compresa – costo annuo  175.680,00  IVA compresa

b) servizio in essere oltre portierato h 24 / 365 gg annui € 26.840,00 IVA compresa – costo annuo € 322.080,00 IVA compresa

-

Puliplastik Scrl

a) servizio in essere € 12.602,60 al mese IVA compresa – costo annuo € 151.231,20  IVA   compresa

(sin ad ora il costo annuo praticato dalla Puliplastik Scrl è stato di € 159.693,20 IVA compresa)

b) servizio in essere oltre portierato h 24 / 365 gg annui € 20.191,00 IVA compresa – costo annuo € 242.292,00  IVA compresa

Scadenza: l’esito della gara sarà valutato dalla prossima Assemblea  .



2) Argomento: ascensori,  servizio di assistenza Schindler.

Soluzione:   si ribadisce quanto stabilito nel precedente Consiglio, ovvero a seguito del reiterarsi di guasti e disservizi,  i Consiglieri sollecitano l’ Amministratore a far installare ai piani interrati i display di rilevazione di presenza ai piani degli ascensori.

Scadenza:   immediata, ovvero nei tempi tecnici necessari all’ installazione dei display .



3) Argomento: Impianto elettrico; conformità dell’ impianto alla normativa 46/90 .

Soluzione:  anche in questo caso si ribadisce quanto già concordato nel precedente Consiglio;   I Consiglieri sollecitano l’ Amministratore a verificare la rispondenza dell’impianto elettrico condominiale alla normativa 46/90. Tale attività si ribadisce sarà svolta dalla C.R. di Colombo , l’ impresa che a suo tempo ha installato l’impianto ed ha rilasciato l’originario certificato di rispondenza alle norme vigenti.

Scadenza: immediata;  compatibilmente con i tempi dell’impresa C.R. di Colombo .



4) Argomento:  costi bancari; riduzione costi .

Soluzione:  restiamo in attesa di verificare l’applicazione della riduzione dei costi bancari per circa € 2.000 annui;.

Scadenza: prossimo Consiglio di Condominio .



5) Argomento:  sifone sospeso collocato ai margini del piazzale condominiale (lato pizzeria)

Soluzione: si chiede ancora all’ Amministratore di contattare l’impresa Devero e l’Ing Capra per creare una struttura adatta ad ispezionare il sifone in argomento;

Scadenza:  immediata .



6) Argomento: pulizia pompe di sentina

Soluzione: i Consiglieri sollecitano l’ Amministratore a far pulire le pompe di sentina collocate al terzo piano interrato;

Scadenza: immediata .



7) Argomento:  infiltrazioni appartamento 15’ piano Torre X e varie (vedi precedente verbale)

Soluzione:  i Consiglieri chiedono ancora una volta all’Amministratore di comunicare a mezzo raccomandata A.R. alla Devero Costruzioni Spa, in qualità di impresa costruttrice, l’interruzione dei termini relativi alla polizza postuma decennale; concordata con Ing Capra visita in loco;

Scadenza: immediata

09 MARZO 2015 RIUNIONE CONSIGLIERI

In sintesi si espongono gli argomenti trattati nel corso dell’incontro, con le relative soluzioni e le scadenze previste.

1) Argomento:  Valutazione costi impresa di pulizia e portierato .

Soluzione:  indetta gara su contatto d’appalto il cui testo sarà condiviso dall’Amministratore con i Consiglieri .  Al fine di poter valutare correttamente l’offerta economica verrà fornita alle imprese in gara una capitolato che avrà come base l’attuale servizio; saranno inoltre richiesti, in aggiunta al capitolato precedente, i costi relativi al servizio di portierato per 24 ore al giorno, 365 giorni annui

Scadenza: l’esito della gara sarà valutato nel prossimo Consiglio di Condominio .

2) Argomento: ascensori,  servizio di assistenza Schindler.

Soluzione:   a seguito del reiterarsi di guasti e disservizi, in parte dovuti ad un uso che la Schindler descrive eccessivo,  i Consiglieri hanno concordato con l’ Amministratore l’installazione ai piani interrati dei display di rilevazione di presenza ai piani degli ascensori. Si è voluto privilegiare il posizionamento dei display ai piani dai quali si presume arrivino il maggior numero di chiamate  .

Scadenza:   immediata, ovvero nei tempi tecnici necessari all’ installazione dei display .

3) Argomento: Impianto elettrico; conformità dell’ impianto alla normativa 46/90 .

Soluzione:  a seguito dei diversi interventi effettuati nel corso degli anni,   I Consiglieri hanno concordato con l’ Amministratore la verifica alla rispondenza dell’impianto elettrico condominiale alla normativa 46/90. Tale attività sarà svolta dall’impresa che a suo tempo ha installato l’impianto ed ha rilasciato l’originario certificato di rispondenza alle norme vigenti.  L’impresa  incaricata è la C.R. di Colombo. Con l’occasione si richiederanno alla C.R. costruttrice dell’impianto,se possibile,di integrare le documentazioni mancanti relative alle parti comuni.

Scadenza: immediata;  compatibilmente con i tempi dell’impresa C.R. di Colombo .

4) Argomento:  costi bancari; ribadita necessità riduzione costi .

Soluzione: sollecitato l’Amministratore che si adopererà presso un Istituto di Credito di propria fiducia al fine di contenere i costi bancaria carico del nostro Condominio .

Scadenza: prossimo Consiglio di Condominio .

5) Argomento:  sifone sospeso collocato ai margini del piazzale condominiale (lato pizzeria)

Soluzione: al fine di consentire l’ ispezione e la manutenzione del sifone in argomento nel rispetto delle norme, i Consiglieri e l’Amministratore hanno concordato di contattare l’impresa Devero e l’Ing Capra per creare una struttura adatta a quanto sopra descritto .

Scadenza:  immediata .

6) Argomento: pulizia pompe di sentina

Soluzione: i Consiglieri e l’ Amministratore concordano la pulizia delle pompe di sentina collocate al terzo piano interrato; trattasi di n. 2 pompe torre.

Scadenza: immediata .

7) Argomento:  infiltrazioni appartamento 15’ piano Torre X

Soluzione:  in merito alle varie infiltrazioni e non solo,(vedi sifone cortile,ecc.) i Consiglieri chiedono all’Amministratore di comunicare a mezzo raccomandata A.R. all’impresa costruttrice, Devero Costruzioni Spa, l’interruzione dei termini relativi alla polizza postuma decennale, consigliando il Condomino del 15°piano di fare altrettanto,se non già fatto, in forma privata.

Scadenza: immediata.

27.01.2015 incontro con Schindler per Ascensori

Premessa: questa relazione (piuttosto dettagliata) ha richiesto una lunga e laboriosa analisi "manuale" da parte di chi scrive (i dati ricevuti erano "grezzi" e bisognava confrontarli opportunamente), quindi consiglio di leggerla con attenzione, studiando tutti gli allegati (per vederli basta cliccare sopra le seguenti scritte di colore grigio/azzurro); vedrete che l'argomento e' complesso.

(con rif. al precedente messaggio del 12.03.2014)

Mar. 27.01.2015 ore 9.00 si e' tenuta la visita periodica sullo "stato impianti" dei 6 ascensori Schindler delle Torri. Gia' in Assemblea/Consiglio era stato chiesto di seguire piu' attivamente, da vicino il fornitore, presidiandolo maggiormente (dopo rottura una fune Torre Z del 12/1/2014, poi sostituita gratis anche se fuori garanzia, intervento preventivato era 3'500 euro).

Con questo approccio sono gia' stati ottenuti: uno sconto 50% del contratto manutenzione annuale, miglioramento delle prestazioni degli impianti, minori costi annuali, tempi di intervento piu' rapidi; da ultimo una nuova offerta ridotta per i display attivi (indicano n. piano) e offerta mini.kit di alcuni pezzi ricambio per pronto intervento (da lasciare in loco).

Il tema "ascensori" e' molto sentito, percio' bisognera' parlarne in Consiglio e poi presentare questa relazione anche in Assemblea.

Questi risultati sono pubblicati sul Blog, essendo di RILEVANZA GENERALE e gradirei che il medesimo messaggio fosse pubblicato anche sul blog "ilQuartiere", a beneficio di tutti (basta pubblicare la’ il link a questo post)  

 

All'incontro (2 ore) erano presenti Mattei, Mion e Sommacal (che gia' avevano seguito l'ispezione dopo il guasto/rottura fune Torre Z)

Si e' proceduto ad una ispezione di tutti gli impianti, lamentando i guasti/fermi del 31.12.2014 (Torre Y).

In due fosse c'erano 10cm di acqua (da indagare da dove arrivi), su cui e' stata ricevuta un' offerta per ripulirle/ispezionarle. Cio' non pregiudica il normale funzionamento degli impianti.

Ci sono stati forniti molti dati (in tempi diversi),  per renderli "fruibili" ho dovuto fare una lunga elaborazione:

- rilevazione n. chiamate/guasti (2013 e 2014)

   anno 2013 ; anno 2014 

- tempi di intervento sulle chiamate (2°sem. 2014)

- rilevazione n. di corse per impianto

nota: il n. di corse e' IMPRESSIONANTE: circa 530 corse al giorno per ogni impianto, considerando orario 7-21 sono circa 40 corse all'ora, in totale fanno 1,15 MILIONI di corse/anno. L'impianto piu' usato e' il Padronale-X

- rapporto tecnico generale (score.card) ultimi 12 mesi servizio

- nuova offerta display (attivi, piani interrati, rif.richiesta Azzoni/Consiglio), mini dotazione/kit di pezzi pronto-uso da lasciare in loco e nuove fotocellule

Sintesi: dopo il nuovo contratto manutenzione biennale (con sconto del 50%) dal Lug. 2014 il servizio e' gia' un po' migliorato (i dati generali lo attestano) e le spese annuali sono molto diminuite. Ovviamente gli impianti che "lavorano" di piu' sono quelli che piu' spesso si guastano (Torre Y)

Le mie analisi/elaborazioni, ottenute incrociando i dati:

- statistica guasti (chiamate) su due anni: 

70 guasti in DUE ANNI con 2,3 MILIONI di corse (i.e. media di 3 guasti ogni 100'000 corse).

- percentuale fermi impianto cfr. numero corse : 

il 44% dei guasti riguarda la Torre Y (in maggioranza il Servizio). Il periodo peggiore da Nov. a Gennaio.

- tempi di intervento in caso di chiamata/guasto:

se la chiamate e' classificata "urgente" (persone all'interno) il tempo medio di intervento in loco e' di 38min.; per la risoluzione del guasto dipende: se c'e' da sostituire un pezzo e questo non e' gia' in magazzino (caso del 31.12.2014) ci sono giorni di attesa (motivo del kit/dotazione di alcuni pezzi in loco/pronto utilizzo)

- fatturazione 2013 e 2014  (costi generali in diminuzione, circa -40% nel 2014)

Commento di chiusura :

-         gli impianti fanno davvero moltissime corse (troppe?), probabilmente (usura/utilizzo) con meno corse si romperebbero di meno, percio' e' raccomandabile installare o display "attivi" ai piani interrati di ciascuna torre (da dove si genera il maggior numero di corse, assieme al piano terra) e poi rilevare nei prossimi mesi quanto diminuisce il n. di corse e se anche i guasti diminuiscono. Se sara' cosi', conviene considerare i nuovi display "attivi" per ogni piano/impianto.

-         molte volte in passato gli impianti sono rimasti bloccati per manomissioni sulle fotocellule (i tecnici sospettano inserimento carta in fessura per tenere aperte porte, e.g. forse nei traslochi o vandalismi). Per ovviare a cio' esistono nuove fotocellule a barriera luminosa-LED, alte quanto la porta, che non si possono manomettere (perche' piu' interne, meno accessibili)

-         in generale il livello di servizio (costi/performance) risulta accettabile, soprattutto in relazione alla diminuzione dei costi. Tale risparmio puo' ora essere investito per migliorie sugli impianti stessi. 

=== Cordiali saluti, Luca Mion - Consigliere ===