Piastrelle, Torre Z, Corridoio al piano -2 (box) da SOSTITUIRE

L'area di pavimento antistante la Porta REI n. 176 è praticamente ormai priva di piastrelle, sono saltate via, e la situazione sta via via peggiorando sempre più.  

Ad oggi 31.12.2020 nessun intervento di "messa in sicurezza" e/o ripristino è ancora stato posto in essere (si vedano foto in calce) nonostante la situazione sia già stata segnalata (con opportuna foto) all'amministrazione via e.mail il 19.12.2020.

Si rammenta che si tratta di una "via di fuga" a norma Antincendio, facilmente qualcuno potrebbe incespicare a cadere. 

Ci auguriamo che il pavimento sia presto ripristinato; come si vede le piastrelle saltate via sono state accuratamente impilate da qualche attento condòmino. 

In allegato la prima foto del 19 Dic. e quella successiva del 31 Dic..

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Aggiornamento: in data 21.01.2021 è stata effettuata la riparazione.

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Box: alimentazione basculanti elettriche e auto Plug-in

Ricevuta in data odierna la segnalazione di un condòmino (inviata anche all'amministratore): in questi giorni si stanno verificando problemi con la linea elettrica che alimenta l’apertura delle basculanti (elettriche) dei box, specie al piano "-2".     

Il problema può essere dovuto al malfunzionamento di qualche contatto elettrico che interrompe il circuito, o ad un eccesso di carico sulla linea: essa fu progettata per il solo assorbimento max dei piccoli motori delle basculanti, non per altro.      Pare ci sia più di qualcuno che ha installato indebitamente delle prese di corrente nel proprio box, se con esse si alimentano apparati con elevato "assorbimento" (come un odierno asciugacapelli, per es.) è chiaro che gli interruttori scattano privando dell'alimentazione tutta codesta linea; ecco perchè le basculanti elettriche poi non si aprono più.       Il tema non e' nuovo, se ne parla già dall'aprile 2011 (si veda il Verbale del Consiglio del 06.04.2011, pubblicato su questo Blog), ma è tempo di porvi rimedio. 

L'amministratore e' stato invitato ad attivarsi, sulla base delle sue esperienze in altri condomìni, per proporre delle soluzioni e analizzarle col Consiglio anche in relazione all'attuale diffusione di vetture elettriche "Plug-in" e/o ibride: è evidente che esse necessitano di ricaricare le proprie batterie, dove dovrebbero farlo? Utilizzando quale linea elettrica?      Al momento risulta che siano già presenti vetture di questo tipo ricoverate nei box del condomìnio. 

Restiamo in attesa di un riscontro dall'amministratore, probabilmente è possibile beneficiare anche dell'apposito "Ecobonus" fiscale per interventi di questo genere. 

  

Riepilogo Criticità già segnalate (n. 23 punti) : Richiesto aggiornamento a Bressan

Si rende noto che in data 18.11.2020 il Consiglio ha inviato il seguente messaggio all'amministratore:

Egregio Dott. Bressan,  

attesa l'attuale difficoltà ad incontrarci connessa alla vigente situazione emergenziale, siamo cortesemente a segnalarLe alcune criticità in relazione alle quali gradiremmo ricevere da parte Sua chiarimenti mediante risposta al presente indirizzo e.mail.

In particolare gradiremmo chiarimenti sui temi di seguito elencati:

1) Luci emergenza (in attesa da Aprile 2019) - Alcuni consiglieri, nel mese di aprile 2019, Le avevano segnalato la necessità di sostituire tutte le batterie delle luci di emergenza e le avevano trasmesso verbalmente un preventivo del vicino fornitore DME, reputato congruo, affinché potesse avere un parametro di riferimento. A quanto ci consta l’amministrazione condominiale ha ricevuto dal proprio fornitore di fiducia due preventivi, il primo con costi reputati eccessivi  ed il secondo, datato 24 maggio 2019, con costi un po’ minori ma ancora non soddisfacenti. Da allora non abbiamo avuto aggiornamento alcuno, in particolare non sappiamo se l’intervento sia stato eseguito (circostanza improbabile visto che molte luci di emergenza segnalano ancora il guasto) e a quali costi, o se sia programmato prossimamente;

 

2) Mancato aggiornamento sito condominiale: Il sito non viene aggiornato con previsti Report mensili (mancano tutti quelli dell’anno 2020, mentre quelli del 2019 sono striminziti, un mero elenco delle segnalazioni ricevute) con gli opportuni aggiornamenti di necessità e stato delle azioni già intraprese. Sollecitiamo il regolare aggiornamento del sito condominiale.

3) Manutenzione parti metalliche divisorie ultimi piani: chiediamo cortesemente di avere copia dei preventivi ricevuti e sapere se sia prevista a breve la relativa manutenzione;

4) Copertura ultimi piani: chiediamo un aggiornamento, in particolare Le chiediamo se siano pervenuti all’amministrazione progetti esecutivi di singoli condomini interessati ai fini della presentazione alla convocanda Assemblea condominiale e, in caso positivo, chiediamo cortesemente di riceverne copia;

5) Report su situazione impianti Schindler: chiediamo aggiornamenti sulle manutenzioni proposte da Schindler in attesa di approvazione, sullo stato dei pagamenti e un Report sugli interventi a pagamento eseguiti nella corrente gestione (in passato una volta l'anno si aveva un report/tabella riepilogativa in cui erano evidenziate le somme delle fatture relative alle manutenzioni, separandole da quelle del contratto di manutenzione).

6) Salti di Tensione: dovendo valutare l'opportunità di conferire poi mandato all’avv. Bressan per procedere alle necessarie contestazioni alla società Unareti spa, le chiediamo un aggiornamento sul riscontro da parte di Unareti ai reclami indirizzati dall’amministrazione condominiale nonché copia dei reclami indirizzati negli anni precedenti.

7) Report di aggiornamento su lavori impermeabilizzazione terrazzo Sig. Checchia: chiediamo aggiornamenti ed in particolare comunicazioni sullo stato avanzamento dei lavori;

8) Infiltrazioni lastrico solare torre X soprastante proprietà Boriotti: chiediamo cortesemente di sapere se siano state fatte ulteriori indagini o acquisiti i relativi preventivi;

9) Distacco parti ammalorate cornicioni: dopo la messa in sicurezza mediante distacco delle parti ammalorate non sono stati affatto curati i conseguenti ripristini. Chiediamo un aggiornamento sul punto e l'acquisizione dei necessari preventivi;

10) Report contratti manutenzione cancello carraio: chiediamo un aggiornamento

11) Report Aspiratori bagni: chiediamo un aggiornamento sullo stato delle riparazioni;

12) Centrale Termica: Chiediamo un Report sullo stato delle riparazioni, con particolare riferimento ai turbolatori (sostituiti tutti?) e impianto “addolcitori” anticalcare nonché di conoscere con esattezza quali interventi abbia eseguito recentemente Teisa evidenziandone anche opportunamente i relativi costi;

13) Report impianto TVCC (videosorveglianza) preventivo sostituzione UPS: Chiediamo aggiornamenti: è stato sostituito? Con quale modello, esattamente? Ci invii presto la fattura, one verificare;

14) Report sulle sostituzioni di apparecchi luminosi (effettuate in questi giorni): chiediamo di sapere quali corpi illuminanti sono stati sostituiti ed in forza di quali preventivi di spesa (a noi ignoti). Chiediamo espressamente che tutti i corpi illuminati sostituiti vengano etichettati con la data di sostituzione, anche ai fini della individuazione della data di decorrenza della garanzia.

15) Porte REI sostituite: sollecitiamo invio delle certificazioni di conformità (dovute) relative alle installazioni/sostituzioni avvenuta ad opera della AS Servizi (nota: questa richiesta risale già a tre anni fa, mai ricevute);

16) Impianto addolcitori acqua sanitaria: da anni siamo in attesa di un rapporto descrittivo da parte di Teisa sulle modalità di funzionamento dell’impianto (con quale logica) e sullo stato manutentivo. Esso, ricordiamo, tratta anche l'acqua fredda che utilizziamo per cucinare (salubrità); 

17) Mancato riordino del locale deposito alla base della Torre Z (già preventivato dettagliatamente piu' di 30 mesi fa, rif. e.mail di Mion a studio@bressan del 31.01.2018 con allegati progetti PDF), attualmente esso è ancora pieno zeppo di lampade esauste che dovevano essere già smaltite: sollecitiamo l’intervento. 

18) la linea "fibra" in portineria e linee telefoniche disdettate, SIM dati palazzina: chiediamo aggiornamenti;

19) preventivi ampliamento coperture delle scale esterne per valutazione, come richiesto dall'ultima assemblea: sollecitiamo quanto precede;

20) Rastrelliere Bici: ne sollecitiamo la posa previa acquisizione dei relativi preventivi (ripetute volte Lei ci disse che erano già state ordinate, erano in arrivo, ma sono trascorsi almeno due anni);

21) Manutenzione pannelli soffitto piano zero: occorre acquisire i relativi preventivi;

22) Gruppo elettrogeno, Report sulla manutenzione: causa disservizio e inconvenienti del Luglio 2020, pare sia stato necessario sostituire le batterie o l'alimentatore del gruppo di commutazione automatica rete-gruppo elettrogeno. Ci invia la relativa fattura? Attualmente il sistema è ripristinato pienamente e funziona come dovrebbe in caso di bisogno?

23) Piano di sicurezza antincendio (Soc. GD Ambiente e Sicurezza, pubblicato sul sito cond.le da Marzo): esso presenta varie e pericolose indicazioni, perché erronee/non rispondenti alla realtà del nostro fabbricato (e.g. porte di uscita sicurezza non indicate in pianta). Perchè non è stato ancora rimosso o aggiornato come richiesto?

Rimaniamo in attesa di una Sua cortese risposta, esaustiva su tutti i punti sopra indicati, e Vi salutiamo cordialmente

I Consiglieri

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IN DATA 20.11.2020 L'AMMINISTRATORE HA INVIATO AL CONSIGLIO UNA RISPOSTA, la puoi leggere o scaricare (file PDF) cliccando sopra il seguente Link collegamento:

2020_11 risposta di Bressan al Sollecito sui punti aperti 

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IN DATA 26.11.2020 E' SEGUITA LA PRECISA RISPOSTA DEL CONSIGLIO, la puoi leggere o scaricare (file PDF) cliccando sopra il seguente Link collegamento:

 20201126 risposta a Bressan su sua Replica circa Punti Aperti 

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Torre X: tetto: infiltrazioni, impermeabilizzazioni (Checchia e Boriotti)

Dall'avviso apparso in bacheca si e' appreso che i proprietari in oggetto stavano ristrutturando il loro appartamento sulla sommita' della Torre X e hanno evidenziato una infiltrazione, necessario quindi procedere ad un rifacimento (NOTA: sul medesimo tetto si è già manifestato in passato simile problema sulla porzione relativa alla proprietà del Sig. Boriotti). L'amministratore (Bressan) ha fatto un sopralluogo con due Consiglieri e richiesto un nulla osta a procedere al Consiglio: per il buon ordine e debita informativa a tutti i condòmini, si riporta qui la corrispondenza intercorsa (file PDF scaricabile cliccando sul seguente Link) :  

------- Messaggi e.Mail ------  

Da: Savona127 Milano <savona127@gmail.com>

Date: ven 25 set 2020 alle ore 08:21

Subject: Re: Terrazzo Sig. Checchia, sommita' torre X (impermeabilizzazioni)

To: posta studio <studio@bressan.it>, Andrea Bressan Amministratore <andrea@bressan.it>, Bruna Belloni <dottoressa@bressan.it>

Cc: Sabina - Bressan Immobiliare <saby@bressan.it>, Lorella - Bressan Immobiliare <lory@bressan.it>

Buongiorno Bressan, con rif. alla vs. e.mail del 10/9 hr.08:40 e del 22/9 hr.18:32 pari oggetto, la maggioranza del Consiglio ha determinato quanto segue:       

1) I consiglieri prendono atto che le infiltrazioni all'interno della proprietà Checchia sono state verificate dall’amministrazione condominiale la quale ha altresì accertato la riconducibilità delle stesse a carenze di impermeabilizzazione del soprastante terrazzo esclusivo. Chiedono tuttavia di ricevere  qualche foto delle infiltrazioni in questione;   

2) Chiedono altresì di sapere se l’impresa che ha fornito il preventivo sia stata individuata dalla proprietà Checchia o dal Condominio e comunque se sia un’impresa referenziata per questa tipologia d’intervento; 

3) Per quanto concerne i criteri di ripartizione di tali spese, attesa la parziale deroga al disposto dell’art. 1126 cod. civ, nulla osta che la quota di 2/3 (pari ad euro 1936,00) sia posta a carico condominiale anziché a carico dei soli condomini della Torre X; si richiede tuttavia che la suddetta ripartizione fondata su un principio di solidarietà sia esplicitata in un documento formale che l'amministratore predisporrà e pubblicherà quanto prima sul "sito condominiale", a futura memoria e linea guida per future simili ripartizioni di spesa;    

4) Si ritiene necessario acquisire preventivamente una espressa dichiarazione da parte della proprietà Checchia attestante di avere accuratamente scelto o comunque condiviso il nominativo dell’impresa prescelta e di avere attentamente esaminato con la stessa le modalità esecutive dell'opera e del ripristino della pavimentazione galleggiante. Si richiede in particolare espressa manleva  del condominio circa gli esiti della posa del pavimento galleggiante. Allo stato infatti il pavimento galleggiante risulta posato su piedini non regolabili su una superficie non perfettamente regolare  e ciò a causa delle pendenze naturali del terrazzo. In siffatte condizioni diviene fondamentale la perizia del posatore al fine di garantire una posa soddisfacente (cosa che non è stata fatta in fase di costruzione dei fabbricati in molti terrazzi e quindi presumibilmente anche in quello del sig. Checchia). Si intende quindi evitare che il sig. Checchia abbia in futuro a lamentarsi con il Condominio, parte formalmente committente, della eventuale posa non ottimale del pavimento galleggiante . 

Pertanto il nostro benestare è condizionato al rispetto  dei punti sopra indicati.  Ringraziando per la collaborazione, ci è gradito porgere cordiali saluti, 

il Consiglio    

Il giorno mar 22 set 2020 alle ore 18:32 posta studio <studio@bressan.it> ha scritto:

Buonasera, come confermato ai due consiglieri intervenuti nel corso dell’incontro sopralluogo di venerdì 18/09 u.s., le lavorazioni da effettuare sul terrazzo in oggetto a carico del condominio sono solo quelle relative all’impermeabilizzazione, nella misura di 2/3 al condominio ed 1/3 alla proprietà Checchia.  Nel dettaglio, a fronte di un costo complessivo di euro 4.824 oltre iva, gli importi di competenza della proprietà Checchia riguardano la voce 8 e 9 pari a 1.920 euro oltre iva, oltre ad 1/3 dell’importo dei costi delle altre voci (968 euro).   Al condominio rimarrebbero 2/3 dei rimanenti 2.904 euro, pari ad euro 1.936 euro totali.   Se non vi sono controindicazioni, procederei ad autorizzare i lavori per evitare maggiori danni alla proprietà sottostante. 

Cordialità.Bressan Bressan 

Inviato: giovedì 10 settembre 2020 09:41

A: 'Savona127 Milano' <savona127@gmail.com>

Cc: Sabina - Bressan Immobiliare (saby@bressan.it) <saby@bressan.it>

Oggetto: terrazzo sig.Checchia, torre  

Egr. sig.ri Consiglieri,   a seguito di sopralluogo eseguito presso la proprietà Checchia a fine luglio, è stata rilevata una infiltrazione che coinvolge la sottostante proprietà (di proprietà dello stesso).Trattasi di lastrico solare di competenza 2/3 a carico del condominio ed 1/3 a carico della proprietà Checchia.  Abbiamo richiesto un preventivo per le opere di rifacimento alla ditta che già in passato aveva lavorato per il condominio proprio in tema di impermeabilizzazioni.Il documento è in allegato.  Sarà necessario intervenire per evitare maggiori danni alla proprietà sottostante.  Resto in attesa di Vostre considerazioni in merito.

Cordialità. P.S. stiamo procedendo anche alla preventivazione del rifacimento, decisamente più consistente, della porzione di copertura sovrastante la proprietà Boriotti. Gli interventi finora svolti avevano dato un buon risultato, ma i forti temporali agostani hanno ripresentato l’infiltrazione nel plafone della sala dell’unità immobiliare.Non vedo altra strada se non quella, invece di eseguire ulteriori parziali interventi, di procedere ad una sistemazione definitiva della problematica che si trascina da lungo tempo.   

Bressan Immobiliare s.r.l. Via Perosi 120146, MilanoTel. 02/48954305 – 02/48954117 fax 02/48954144 studio@bressan.it 

===== fine messaggi ==== 

Manomissione valvole acqua Torre Z - Piano 15

Un condomino informa che durante il mese di agosto 2020 ignoti hanno chiuso illegittimamente tutti i rubinetti di afflusso dell’acqua fredda delle abitazioni del 15° piano della Torre Z, causando dei danni a chi, temporaneamente assente, non ha potuto tempestivamente riattivare l’afflusso dell’acqua ad impianti e servizi domestici. 

Un evento simile era già accaduto gli scorsi anni quando erano state asportate persino le farfalle di chiusura delle valvole e/o danneggiate le viti dei rubinetti, con conseguenti ulteriori danni per i condomini del piano che hanno dovuto sostenere i costi del ripristino. 

A tal proposito, per ovviare al reiterarsi di tali atti vandalici, è stato chiesto all'amministratore di munire la porta del cavedio al piano di un'apposita serratura.  

Dashboard impianti Schindler ascensori: meno "trasparente"

Si rileva e si informa che, per qualche strana ragione, dall'accesso alla "piattaforma" in oggetto attualmente non è più possibile scaricare/visualizzare le Fatture emesse.       Se ne può visualizzare solo il numero di riferimento e l'importo (IVA esclusa), ma scaricare il file PDF corrispondete ci viene negato: appare proprio un messaggio di "Not Permitted"...   Fino a qualche tempo fa invece la stessa operazione ci era consentita.     E' un peccato che ai clienti venga dato uno strumento che non è speculare e trasparente rispetto agli stessi dati presenti/caricati nei sistemi informatici (SAP) del "fornitore" medesimo in oggetto.   

Ascensori Schindler Torri : incontro/verifica annuale

Si informa che il 05.06.2020 alle ore 11:00 presso il condominio (con ritrovo presso la Portineria) si terrà un incontro con i referenti tecnico e commerciale della Schindler (ascensori delle torri), è il tradizionale sopralluogo annuale che era stato richiesto. Si tratta di un utile momento di confronto per far emergere dubbi/perplessità col personale presente in loco.
Tutti coloro che fossero interessati possono partecipare, sarà presente anche l'amministratore.

Custode Sig. Michele va in pensione

Si informa che il custode Sig. Michele andrà in pensione alla fine del mese di Maggio 2020, dopo dieci anni di servizio presso il Condominio. Di seguito riportiamo il testo della lettera con cui la ditta Puliplastik ha dato l'annuncio della sua prossima sostituzione col Sig. Augusto.
     
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Buongiorno a tutti i Signori Condomini,

con grande dispiacere vi informiamo che il Signor Michele C. nostro amico ed insostituibile collaboratore ha deciso di godersi la meritata pensione a far data 31 maggio 2020.

          

Ringraziamo di cuore Michele per la totale dedizione al lavoro, per aver dato ai signori condomini in questi fantastici 10 anni un impeccabile servizio, per essere stato sempre fedele alla Puliplastik e averci dato quella competenza che ci ha aiutato a farci fare sempre bella figura con il condominio di via Savona 127 collaborando sempre in maniera costruttiva con gli altri dipendenti della nostra azienda.

            

Abbiamo scelto per la sostituzione di Michele il Sig. Augusto G. che avete avuto già modo di conoscere in alcune sostituzioni ma soprattutto in quella di agosto 2019 e che avrà l’arduo compito di subentrare ad un solido riferimento cui siete tutti ormai abituati da tanti anni.

Al fine di effettuare il passaggio delle consegne nel miglior modo possibile e per mettere il Signor Augusto nelle condizioni migliori per poter svolgere bene il proprio lavoro ed assicurarVi un adeguato livello di servizio a far data del 18 maggio fino al 31 maggio - e qualora fosse necessario anche dopo - affiancheremo Michele ad Augusto così che possa fargli vedere tutto il condominio locale per locale e svelare tutte le varie problematiche del condominio in tutte le varie sfaccettature.

Rimaniamo a vostra disposizione per ogni eventuale chiarimento o suggerimento.

  

Vi ringraziamo anticipatamente  per la vostra futura comprensione e collaborazione

  Cordiali saluti, 

Marco Lodolini e Rossana Guerci

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Balconi : vietata la "chiusura"

Alcuni condòmini hanno proceduto all'installazione di strutture mobili atte a chiudere, in modo più o meno temporaneo, il balcone del proprio appartamento.  

Si rammenta che l'amministratore non ha rilasciato alcun benestare formale a tali installazioni. Il Regolamento Condominiale prevede specificatamente solo l'eventuale installazione di zanzariere entro specifici limiti, secondo quanto disposto dagli Articoli 3.K e 4.2.G e seguenti. 

Onde evitare future controversie, è stato concordato con l'amministratore che questa materia sarà all'O.D.G. della prossima Assemblea onde fornire precisi chiarimenti in merito. 

Nel frattempo simili lavori potranno essere eseguiti solo se formalmente autorizzati dall'amministratore. Gli interessati dovranno inviare la richiesta via e.mail (includendo l'indirizzo Savona127@gmail.com in copia CC) all'amministrazione, corredandola con un progetto esecutivo: esso dovrà fornire le specifiche caratteristiche del tipo di vetrate, modello di struttura, colore e tipo di posa, nonché una Dichiarazione di assunzione di responsabilità da parte dell'installatore in relazione alla presenza sul balcone delle condutture/valvole Gas ivi presenti, considerando i potenziali rischi ad esse connessi. 

Si rammenta altresì che, come già disposto dal Regolamento, l'eventuale installazione di tende da sole, connesse o meno con tali "strutture di chiusura", non deve mai avvenire con l'ancoraggio in facciata (modificandone l'estetica) dei supporti; essi dovranno essere posizionati solamente sul plafone/soffitto del proprio balcone, pena la rimozione.