Riscaldamento: risparmiare si può !

   Ricevo dal Sig. Ghezzi il seguente Vademecum, utile.

RISCALDAMENTO: risparmiare si può ! (apre File PDF)

Cordiali saluti

La "lotteria" dei consumi di acqua ?

  Ricevo dal Sig. Ghezzi la seguente analisi, attenta, e la pubblico su sua richiesta.

LA "LOTTERIA" DELL'ACQUA:  C'E' CHI VINCE  e  C'E' CHI PERDE !

L'Amministratore Pietrasanta ha disdetto il contratto alla ditta REHOM, che eseguiva la tele-lettura da remoto dei consumi del riscaldamento, dell'acqua calda e fredda, sostituendola con la lettura visivo-manuale ad opera della ditta COGEMA.

Ha giustificato tale cambio come vantaggioso dal punto di vista economico, ma non è stato in grado di fornire una lettura coerente con la realtà dei consumi di ciascun condomino, in particolare per l'acqua calda sanitaria (c.d. ACS) e l'acqua fredda (H2O), effettuando la lettura finale a fine maggio 2024 e riportando letture iniziali che si riferiscono alla notte dei tempi.

Un solo dato evidenzio: nei mesi da Gennaio a Novembre 2023 MM (Metropolitana Milanese, fornitore unico acquedotto per Milano) ha fatturato al condominio un consumo totale complessivo di 20.046 metri cubi di acqua  mentre  il nostro Amministratore ha attribuito ai condomini un consumo totale di 63.815 metri cubi, ossia ben 43.769 metri cubi in più !    Alle mie contestazioni in assemblea ha risposto che c'era comunque una proporzionalità nei dati.

Beh, non è vero. I consumi hanno una variabilità nel tempo dovuta a vari fattori: abitudini, componenti del nucleo famigliare, assenze, temperature esterne e non ultimo errori di lettura e vale sia tra i condomini che per il singolo condomino.

Considerando però i consumi relativi a periodi superiori agli 11 mesi del 2023 (circa 21 mesi per H2O e circa 16 mesi per ACS-acqua calda sanitaria), per una versione più sofisticata del vecchio adagio “se uno mangia un pollo e l'altro niente, pagano tutti e due mezzo pollo”,  si verifica che una parte dei condomini paga di meno del dovuto e l'altra di più. Il fenomeno è evidente nei due diagrammi che riportano l'andamento dei millesimi.

Dunque, AVETE VINTO o AVETE PERSO (a questa "lotteria")? Per controllare aprite la porta dell'armadio dei contatori posto di fronte all'ascensore di servizio e leggete il numero del vostro contatore, che corrisponde alla vostra proprietà, confrontando lo con le tabelle a fianco. Vi consiglio anche di fare altre due cose:

   1) leggere i valori attuali di acqua fredda, calda e riscaldamento e verificare che siano coerenti con la lettura effettuata da Cogema nel maggio 2024 al fine escludere errori di lettura.

   2) a fine anno fotografare i contatori al fine di avere un riscontro certo.

=>Per chiarimenti potete contattarmi al 320.3495077. Roberto Ghezzi

ALLEGATI : 

Diagramma 1) Andamento dei consumi di H2O in metri cubi, ordinati secondo il consumo 2021. Mentre i consumi 2021-2022 hanno un andamento simile, i consumi 2023 sono evidentemente esorbitanti senza nessuna proporzionalità mostrando parecchi picchi anomali frutto probabilmente di errori di lettura. 

Diagramma 2) Andamento dei consumi di H2O in millesimi, ordinati secondo il consumo 2021. Mentre i consumi 2021-2022 hanno un andamento simile, i consumi 2023 evidenziano un andamento superiore ai bassi consumi storici e inferiore agli alti consumi storici. 

Diagramma 3) Andamento dei consumi di ACS in metri cubi, ordinati secondo il consumo 2021. Mentre i consumi 2021-2023 hanno un andamento simile, i consumi 2023 sono evidentemente esorbitanti senza nessuna proporzionalità mostrando parecchi picchi anomali frutto probabilmente di errori di lettura. 

Diagramma 4) Andamento dei consumi di ACS in millesimi, ordinati secondo il consumo 2021. Mentre i consumi 2021-2022 hanno un andamento simile, i consumi 2023 evidenziano un andamento superiore ai bassi consumi storici e inferiore agli alti consumi storici. 

Diagramma 5) Andamento dei consumi del riscaldamento in Kwh, ordinati secondo il consumo 2021. Mentre i consumi 2021-2022 hanno un andamento simile, i consumi 2023 hanno un andamento simile ma leggermente inferiore, dovuto probabilmente all'inverno più mite e mostrano picchi anomali, frutto probabilmente di errori di lettura.

Diagramma 6) Andamento dei consumi del riscaldamento in millesimi, ordinati secondo il consumo 2021. I consumi 2021-2022 hanno un andamento simile, i consumi 2023 pure ma si evidenziano consumi superiori ai 10 millesimi probabilmente dovuti a errori di lettura.  

ALLEGATI (dati di base, utilizzati per l'analisi), cliccando sul titolo si apre il file PDF relativo:

07 - Tabella Consumi H2O ordine N

08 - Tabella Consumi ACS ordine N

09 - Tabella Consumi H2O ordine differenza

10 - Tabella Consumi ACS ordine differenza

11 - Letture contatori H2O (oscurato, per Privacy)

12 - Letture contatori ACS (oscurato, per Privacy)

13 - Letture contatori riscaldamento  (oscurato, per Privacy.   NOTA: i prospetti completi tutti i condomini li hanno ricevuto con il materiale relativo all'ultima assemblea (Rendiconto), dunque erano già a disposizione degli interessati.   Tuttavia, chi desiderasse vedere i prospetti rielaborati dal Sig. Ghezzi, glieli può richiedere contattandolo ai riferimenti sopra indicati.   Oppure, dando prova di essere uno dei Proprietari, può contattare anche lo scrivente.   Questa misura si è resa necessaria affinché qualcuno non si senta leso nella sua Privacy, sebbene i dati dei consumi annuali di acqua e riscaldamento di una data unità abitativa forse non siano da considerarsi propriamente un "dato sensibile".)

Mi rendo però conto che le tabelle e i diagrammi pubblicati possano essere di non facile lettura e cercherò dunque di chiarire alcuni punti.

1)     Perche non si possono calcolare i consumi di un esercizio prendendo a riferimento periodi più lunghi come è stato fatto dalla CO.GE.MA e perchè non sono proporzionali come ha asserito l'Amministratore in assemblea?

Basta fare un esempio al limite:

	consumi		periodo	periodo
			considerato	considerato
	'22	'23	'23	'22-'23
	mc	mc	mc	mc
Condomino A	100	100	100 (100%)	200 (66%)
Condomino B	100	0	0          (0%)	100 (33%)

 

E' evidente la disparità di ripartizione dei consumi e ciò vale per qualsiasi valore che veda una differenza fra i condomini. Nell'esempio ho usato la percentuale mentre nelle tabelle ho usato i millesimi che non sono altro che una percentuale moltiplicata x10 ed ha il vantaggio di esprimere un valore piu comprensibile quando si hanno percentuali inferiori all'unità. (es. dire 2 millesimi è più pratico che dire 0,2%).

2)     Come possiamo confrontare i consumi o i costi 2023 con gli anni precedenti? Potremmo farlo dai metri cubi, ma il dato del 2023 riportato nel consuntivo non esprime il reale consumo del periodo (gennaio-dicembre) e quindi non è possibile. I costi non possiamo paragonarli perchè il costo al metro cubo varia di anno in anno.

Non restano che i millesimi di consumo.

La ripartizione dei consumi viene fatta prendendo il consumo del condomino e dividendolo per il consumo totale, si ottiene così una percentuale o meglio un millesimo.

Millesimi di consumo = Consumo condomino (mc)/Consumo Totale (mc)

Costo al millesimo = Costo totale / 1000

Costo per il condomino = Millesimo di consumo x Costo totale

Es. 50 (mc) / 20.000 (mc) = 0,0025 (2,5 millesimi)

30.000 (€) / 1000 = 30 €/millesimo

30 (€) x 2,5 = 75 €

A questo punto, disponendo dei millesimi degli anni precedenti e moltiplicandoli per il costo/millesimo del 2023, possiamo ricalcolarne i costi a prezzi 2023 ed il confronto è possibile. Cioè quanto pagherei nel 2023 se il consumo di tutti i condomini fosse quello del 2021 o del 2022.

Nella tabella allegata trovate questo confronto.

Cosa può fare il condomino se ritiene la ripartizione dei consumi penalizzante nei suoi confronti?

Se ha votato SI all'approvazione del consuntivo 2023 nulla.

Se ha votato NO può ricorrere entro il 17 ottobre all'autorità giudiziaria così come gli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento del verbale dell'assemblea.

E' chiaro che ciascuno valuta se val la pena farlo. Personalmente non lo farò e non solamente perchè sono uno che paga di meno.

Peso che una soluzione potrebbe essere quella di chiedere all'amministratore, con una PEC, di sanare le disparità della ripartizione ricalcolando i consumi e i costi sulla base del reale consumo gennaio-dicembre 2023 ed effettuare una compensazione nell'esercizio 2024. Nel caso CO.GE.MA o l'Amministratore non siano in grado di determinare tali consumi, di utilizzare la media degli ultimi due anni (tranne per quelli assenti tutto l'anno). Non rispecchierebbe totalmente la realtà ma ci si avvicinerebbe molto più di quanto stabilito da CO.GE.MA Chiedendo inoltre che i consumi nel prossimo consuntivo 2024 siano tassativamente quelli da gennaio 24 a dicembre 2024, come ovviamente dovrebbe essere.

Nella tabella allegata trovate anche la media e la compensazione. Una compensazione positiva vuole dire importo da avere, e viceversa.

Ho controllato i conti, ma se ci fossero degli errori non esitate a segnalarlo a Roberto Ghezzi.

Allegati: (cliccando sul titolo si apre il file PDF relativo)

14 - Tabella valori al costo 2023 H2O (fredda)

15 - Tabella valori al costo 2023 ACS (acqua calda)

Nuovo Amministratore condominiale

Dopo che l'amm.re Bressan si era presentato dimissionario nell'Assemblea del 26.06.2023, invitando a indirne una nuova entro il 15.10.2023,   

E' stata convocata un'Assemblea straordinaria il 05 Ott. 2023, nella quale, è stato nominato lo Studio Pietrasanta.it  con una maggioranza risicata.   

Alcuni temono che egli procederà, con la convinta collaborazione dei nuovi consiglieri, a sostituire gradualmente tutti i fornitori del Condominio e che le spese condominiali saranno nettamente maggiori che in passato.

NOTA: Come già espresso in passato, in un'ottica collaborativa, questo Blog resta a disposizione anche del nuovi Consiglieri, se desiderassero richiedere la pubblicazione di qualche contenuto importante. 

Assemblea straordinaria 19.04.2023: sintesi.

L'assemblea straordinaria era stata richiesta formalmente da una parte dei condomini per la revoca dell'amministratore Bressan e nomine di altro amm.re e consiglieri. In attesa del Verbale riassumo sinteticamente quanto discusso (se necessarie correzioni/precisazioni scrivete nei commenti in calce). Presenti 617 millesimi (molti per delega), maggioranza necessaria 501. 

Dopo animata discussione Bressan ha dichiarato di essere dimissionario, causa clima molto conflittuale; tuttavia l'Assemblea ha voluto giustamente esprimere il voto per la revoca (come da O.d.g.) perchè una buona parte dei partecipanti non era d'accordo. 

Alla votazione per la revoca solo 340 mill. circa si sono espressi favorevoli, pertanto insufficienti (soglia 501) e logicamente non s'è poi proceduto alla votazione per la nomina del nuovo amm.re.  Bressan quindi rimane in carica fino alla prossima Assemblea (tra un mese circa) in cui si approverà il Rendiconto consuntivo 2022 e nuovo amm.re. Poi si è votato per il rinnovo del Consiglio. 

Nove nuovi consiglieri si sono proposti: uno per la Palazzina; tre per la torre X; due per la torre Y e tre per la Torre Z.   Secondo quanto richiesto dal Regolamento mancano tuttavia due consiglieri (uno Palazzina e uno TorreY), nessun altro si è proposto.    

NOTA: In un'ottica collaborativa, questo Blog resta a disposizione del nuovi Consiglieri, se desiderano richiedere la pubblicazione di qualche contenuto che ritenessero importante. 

Incontro con nuovo elettricista Sig. Tomat incaricato dall'amministratore Bressan

Attendiamo che l'amministratore aggiorni l'elenco fornitori sul sito condominiale e bacheche, con l'occasione trasmetto quanto inviato al Consiglio dal consigliere Sommacal:

<Buongiorno a tutti, nel corso dell'ultima riunione dei Consiglieri, Bressan ci ha comunicato ufficialmente di aver dato l'incarico della manutenzione del nostro condominio ad un nuovo elettricista.

Con l'occasione,vista l'ufficialità dell'incarico e viste le richieste di informazioni che mi erano pervenute prima di questa ufficialita', ho dato la mia disponibilità al Custode se qualora ce ne fosse stato ancora bisogno, a rispondere, all'elettricista, a qualunque domanda fossi stato in grado di rispondere.

         

Questa mattina alle 8:30 sono stato chiamato e nell'incontro ho provveduto ad illustrare e informare gli incaricati su come sono distribuiti e organizzati tutti i vari servizi, i quadri elettrici, i comandi e gli utilizzatori del nostro condominio.

Durante l'incontro ho provveduto anche ad informarli su dove trovare tutte le planimetrie e schemi elettrici del condominio che avevo già condiviso a suo tempo con voi e con la portineria dove sono depositati.

Inoltre ho consegnato loro anche una copia (la stessa già depositata in portineria) di tutte le lampade di emergenza delle torri con l'elenco delle batterie da cambiare e loro ubicazione, nonché il modulo con le istruzioni e l'elenco dei materiali per gli eventuali ordini presso Sacchi.

Nel corso dell'incontro poiché abbiamo riscontrato la necessità di sostituire alcuni componenti presenti nei quadri delle torri che ostacolano il corretto funzionamento di alcuni corpi illuminanti ho provveduto direttamente ad ordinare questi componenti da Sacchi e saranno prossimamente nella nostra disponibilità.

Probabilmente magari qualcuno potrà lamentare che oggi ho fatto perdere del tempo che paghiamo agli elettricisti, spero di no, ho creduto necessario dare tutte le informazioni necessarie in modo completo, trasparente e condiviso ,come sono abituato a fare da sempre confermando comunque ,se ce ne fosse bisogno, fino alla prossima assemblea la mia abituale disponibilità.

Saluti S.Sommacal >